Oberwölz

Projektentwicklung, Investoren, Gemeinde, Planer, Fördergeber und Bank: Wenn alle an einem Strang ziehen, kann ein mehr als 400 Jahre altes Gebäude trotz hoher Komplexität zum gelungenen Wohnprojekt werden – so geschehen im Stadtkern von Oberwölz.

Für Norbert Adam begann die Geschichte mit einer Zufallsentdeckung. Als ihm ein Inserat zu einem Objekt in Oberwölz auffiel, machte er sich kurzerhand auf den Weg. „Als Projektentwickler bin ich ständig auf der Suche nach Perlen auf dem Markt, nach Häusern mit Charakter, Geschichte und dem Potenzial, daraus mit entsprechender Kreativität etwas Neues entstehen zu lassen“, sagt Norbert Adam, geschäftsführender Gesellschafter der 1123 Immobilien GmbH und ursprünglicher Projektinitiator. Damals kannte er Oberwölz kaum, nur Ski-Ass Nici Schmidhofer war ihm als berühmte Tochter des Ortes bekannt. Schon allein die Fahrt ins Wölzertal hinterließ einen bleibenden Eindruck: „Die Landschaft hat mich wirklich begeistert, der Ort hat eine besondere Energie.“ 

Handarbeit im engen Stadtkern
Aus dieser ersten Begegnung entwickelte sich ein Projekt, das heute als Beispiel dafür gelten kann wie Ortskernentwicklung im Bestand gelingen kann. Wie alt das Gebäude am Beginn der Neugasse im mittelalterlichen Kern der Stadt – es stand schon lange leer – ganz genau ist, ist nicht bekannt. Man weiß aber, dass es aus dem 16. Jahrhundert stammt. Das brachte spezielle Herausforderungen mit sich: Aufgrund der Platzverhältnisse in den engen Gassen war der Einsatz eines Baggers oder größerer Baumaschinen nicht möglich, viele Arbeiten mussten händisch erfolgen. Während der Bauphase war sogar eine zeitweise Sperre der Zufahrtsstraße notwendig. Entstanden sind zehn Wohnungen zwischen 30 und 75 Quadratmetern – von der Garconniere bis zur familienfreundlichen Drei-Zimmer-Wohnung. Bürgermeister Hannes Schmidhofer – übrigens der Vater von Nici Schmidhofer – freut sich über die Schaffung von leistbarem Wohnraum im Ortskern. „Es ist großartig, dass dieses Projekt mitten im Zentrum auf diesem hohen Standard umgesetzt wurde“, sagt er, „bautechnisch war es kein einfaches Unterfangen, aber die Zusammenarbeit mit allen Beteiligten, auch mit den Nachbarn, hat hervorragend funktioniert.“

Bestand als Normalfall
Das unterstreicht auch Adam: „Die hohe Komplexität erforderte ein wirklich gutes Team, damit am Ende des Tages alles gut zusammenfindet – die Vorstellungen der Gemeinde, die Erfüllung aller Auflagen, eine wirtschaftlich tragfähige Umsetzung und attraktiver Wohnraum für Mieterinnen und Mieter.“ Für Gerhard Springer von gsp Architektur steht das Projekt exemplarisch für einen neuen Zugang: „Bauen im Bestand muss der Normalfall werden und nicht die komplizierte Ausnahme. Nur so verhindern wir, dass ständig neue Flächen außerhalb der Ortszentren verbraucht werden.“ Im Falle von Oberwölz verlangten alte Holzdecken, bestehende Stiegenhäuser und die dichte Bebauung nach kreativen Lösungen, die gesucht und gefunden wurden. Technische und rechtliche Vorgaben mussten ebenso berücksichtigt werden wie moderne Wohnbedürfnisse. „Ein altes Haus hat immer seine Geschichte“, sagt Springer, „genau das macht solche Projekte aber spannender als eine Planung auf einem rein weißen Blatt – mitsamt allen Herausforderungen und Überraschungen, die sich im Zuge eines Projekts auftun können. Man entdeckt zudem Qualitäten, die oft jahrzehntelang verborgen waren, und entwickelt daraus etwas Neues.“ 

So viel wie nötig
Dabei spielte auch die Unterstützung durch das Land Steiermark eine zentrale Rolle. Ohne die Förderungen wären Projekte dieser Größenordnung wirtschaftlich kaum realisierbar. „Vom Land Steiermark kamen wirklich konstruktive Inputs; ebenso vom Restaurator auf Basis des Restaurierungsgutachtens. Beides hat einen wertvollen Beitrag zum Erscheinungsbild geleistet“, sagt Adam. Dabei folgte man grundsätzlich dem Leitgedanken „so viel wie nötig, so wenig wie möglich“, um eine rund 400 Jahre alte Raumstruktur in zeitgemäßen Wohnraum über mehrere Geschosse zu transformieren. Neben der baulichen Revitalisierung wurde großer Wert auf Nachhaltigkeit gelegt. Die Wohnanlage wird über eine Photovoltaikanlage mit Strom versorgt, die Wärmeversorgung erfolgt über die Bioenergie Oberwölz. Die Bewohnerinnen und Bewohner profitieren von einer gemeinschaftlichen Energienutzung (GEA), die zu einer effizienten Energieversorgung beiträgt und regionale Wertschöpfung stärkt. Auch der bestehende Spar-Markt blieb als Mieter erhalten und wurde modernisiert. Die beiden erhaltenen Gewölbekeller bieten weiteres Nutzungspotenzial, etwa für eine spätere Nutzung als Vinothek oder Weinkeller. Für Adam ist genau diese Verbindung entscheidend: „Ortskernbelebung funktioniert dort, wo Infrastruktur vorhanden ist. Schule, Kindergarten, Arzt, Nahversorger – all das macht einen Ort lebendig. Genau deshalb sind solche Projekte so wichtig.“ 

Aus einem jahrhundertealten Leerstand ist ein funktionierender Teil des Ortskerns geworden – mit neuem Wohnraum, nachhaltiger Energieversorgung und einer Zukunftsperspektive für kommende Generationen. Oder, wie Springer es formuliert: „Wir realisieren immer wieder umfassende Sanierungen auch in kleinen Gemeinden. Und sie funktionieren dort, wo die Bürgermeisterin oder der Bürgermeister an deiner Seite steht und mit dafür kämpft. Darüber hinaus werden mit dieser Förderform nicht nur Eigentümerinnen und Eigentümer gefördert, die ihr Haus sanieren, sondern in weiterer Folge profitieren auch die zukünftigen Mieterinnen und Mieter von leistbaren Angeboten. Es ist eine sehr intelligente Förderform, von der wir sehr froh sind, sie zu haben. Wir brauchen positive Beispiele, die zeigen: Wenn man wirklich will, kann man es schaffen. Und Oberwölz ist genau so ein Beispiel.“

Fotos © Luef Ligh